3月5日上午，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂舉行開幕會。國務(wù)院總理李強代表國務(wù)院，向十四屆全國人大三次會議作政府工作報告。

　　本次政府工作報告中，仍然對房地產(chǎn)著墨頗多。

　　李強總理在報告中介紹，過去一年來，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費水平，扎實推進保交房工作。

　　對于2025年經(jīng)濟社會發(fā)展總體要求和政策取向，報告稱穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風險和外部沖擊。適時降準降息，保持流動性充裕。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展。

　　今年政府工作任務(wù)中，對房地產(chǎn)的基調(diào)延續(xù)了去年中央經(jīng)濟工作會議表述，即：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。說明今年在穩(wěn)樓市工作上，要與化解風險、守住底線等思維密切配合。

　　調(diào)減限制性措施，充分釋放剛改需求

　　報告提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　這也意味著，今年在推動市場止跌回穩(wěn)的過程中，一些限制性政策仍有調(diào)整和優(yōu)化的空間。而城中村和危舊房改造工作，也是近年來穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的重要舉措。

　　住建部有關(guān)負責人近日表示，2024年采納了代表委員的建議，將城中村改造的城市范圍，從原有的35個城區(qū)常住人口在300萬人以上的大城市，擴大到了地級及以上城市。

　　根據(jù)住建部日前披露的數(shù)據(jù)，2024年全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套。

　　做好城中村和危舊房改造工作，一方面可以起到消除安全隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，推動城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用。另一方面，也可以通過貨幣化安置等方式有效釋放住房需求。

　　收儲和收購工作迎資金活水

　　報告強調(diào)，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

　　從宏觀角度來來看，今年各地在做好城市規(guī)劃工作的同時，要和土地利用等工作有效對接。而對于土地方面的工作而言，要進一步處理好增量和存量的關(guān)系，提高土地利用效率，持續(xù)把盤活存量用地工作做扎實。

　　報告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

　　根據(jù)報告，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元（比上年增加5000億元），重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等，這也為收儲和收購工作帶來資金活水。

　　在收購工作上給予城市政府更大自主權(quán)，也意味著對于收購存量商品房的重視程度和期待明顯增加。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對中房網(wǎng)表示，自主權(quán)主要體現(xiàn)在收購主體、價格和用途三個領(lǐng)域。其中，收購主體的變化，預計會從目前各地人才安居集團為主的國企拓展到民企等領(lǐng)域。同時也會拓展到一些實體企業(yè)，如制造業(yè)企業(yè)收購房源做員工宿舍等。從價格層面看，各地定價權(quán)會更加靈活，既要考慮到房屋本身的屬性，也要考慮到企業(yè)的資金狀況，同時還要考慮到今年政府收購此類項目的資金情況。

　　嚴躍進指出，由于地方政府專項債在持續(xù)推進，因此后續(xù)在收購存量商品房方面，也要考慮專項債在收購方面的重要作用。對于用途層面的理解，則要看到一些地方兩會都提及用途的增加和調(diào)整。如鄭州此前提及存量商品房用做文旅項目，海南也提出用做康養(yǎng)項目等，這都有助于拓寬思路，即從保障房的用途豐富成其他新的用途。

　　拓寬保障房再貸款使用范圍，加快構(gòu)建發(fā)展新模式

　　拓寬保障性住房再貸款使用范圍，也是此次報告中重要的表述之一。

　　過去，此類資金比較限制在住宅庫存領(lǐng)域。在嚴躍進看來，后續(xù)可能會有兩個重要變化。一是，收購的房源類型，后續(xù)對于商業(yè)和辦公用房庫存等，或納入到收購范疇。二是，在房源改造方面，過去局限于保障房，尤其是保租房領(lǐng)域，后續(xù)可以適當拓寬。例如，一些高校收儲做宿舍，就是非常好的用途。各地要用足用好此類保障房資金，更好發(fā)揮其用途和效應(yīng)。

　　報告強調(diào)，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風險。

　　國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”接受采訪時表示，支持穩(wěn)樓市。持續(xù)推動融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，拉長白名單，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作。

　　根據(jù)國家金融監(jiān)管總局披露，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制目前審批貸款超過6萬億，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套。

　　包括未來繼續(xù)對房企債務(wù)違約風險的有效防范，這些都是恢復購房者信心和房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措。

　　報告要求，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　據(jù)李云澤介紹，今年將重點抓的另一項工作就要配合促轉(zhuǎn)型。要抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　除融資制度外，嚴躍進認為在“好房子”、預售資金、銀行貸款等基礎(chǔ)制度等方面也會有持續(xù)的工作開展，或?qū)⑿纬蓴?shù)量較多的政策和文件。

　　另外，對于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式這項工作的節(jié)奏和也將有所提高。從去年底中央經(jīng)濟工作會議提出的“推動構(gòu)建”，到今年政府工作報告的“加快構(gòu)建”，措辭上的些許變化，也意味著這項工作的重要性和緊迫性。

　　“好房子”首次寫入政府工作報告

　　報告稱，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、 舒適、 綠色、 智慧的 “好房子”。

　　實際上，自2023年6月“好房子”概念首次提出后，住建部聯(lián)合多部門修訂《住宅項目規(guī)范》，對房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標提出了更高要求。

　　2024年開始，各地好房子的推進工作持續(xù)開展，也形成了非常好的制度和案例。同年11月18日，李強總理在參觀調(diào)研中國建筑科技展時曾表示，要以提升居民居住品質(zhì)和幸福感為導向，從功能、質(zhì)量、體驗等方面出發(fā)，因地制宜推進好房子建設(shè)。

　　值得注意的是，今年“好房子”首次寫入了政府工作報告，也對未來“好房子”工作的開展創(chuàng)造了非常好的條件。

　　這也要求各地要扎實推進“好房子”建設(shè)，積極研究出臺相應(yīng)標準，實現(xiàn)人民群眾的高品質(zhì)居住需求。